TIR del Proyecto
18.3%
▼ 3.8pp
vs 22.1% Inception
Múltiplo de Capital
1.4x
▼ 0.4x
vs 1.8x Inception
Margen del Proyecto
24.8%
▼ 5.2pp
vs 30% Inception
Utilidad Proyectada
$200M
▲ +$20M
vs $180M Inception
Flujo: Inception vs Real + Proyectado
MXN millones acumulados · duración del proyecto
Inception
Real
Proyectado
Ventas: Inception vs Real + Proyectado
Unidades acumuladas · duración del proyecto
Inception
Real
Proyectado
Alertas activas
Ventas bajo objetivo
Mes 7
1.1 u/mes vs 1.8 · TIR −2.8pp en riesgo
Déficit flujo Mes 8
Proyectado
−$3.2M vs modelo · Runway 4.2 meses
Resumen · Inception vs Real + Proyectado
| Inception | Real | Proyectado | Total | Δ vs Inc. | |
|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos | $600M | $10M | $620M | $630M | ▲ +$30M |
| Egresos | $400M | $100M | $310M | $410M | ▲ +$10M |
| Capital | $200M | $90M | $100M | $190M | ▼ −$10M |
| Deuda | $200M | $0M | $200M | $200M | = $0M |
| Utilidad | $180M | — | $200M | $200M | ▲ +$20M |
| Concepto | Mar | Abr | May | JunHOY | Jul | Ago |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingresos | $10 $15 |
$10 $5 |
$10 $15 |
$60 $10 |
$10 $10 |
$10 $20 |
| Egresos | $20 $10 |
$20 $5 |
$25 $10 |
$30 $30 |
$30 $50 |
$32 $70 |
| Capital | $20 $5 |
$10 $3 |
$20 $5 |
$20 $30 |
$30 $40 |
$10 $30 |
| Deuda | $0 $0 |
$0 $0 |
$0 $0 |
$0 $0 |
$0 $0 |
$30 $30 |
Inc. (modelo base)
Real (confirmado)
Proyectado
MXN millones · datos ilustrativos
TIR del Proyecto
18.3%
▼ 3.8ppvs 22.1% Inception
Múltiplo de Capital
1.4x
▼ 0.4xvs 1.8x Inception
Margen del Proyecto
24.8%
▼ 5.2ppvs 30% Inception
Utilidad Proyectada
$200M
▲ +$20Mvs $180M Inception
Ingresos · Δ Inc. vs Actualizado
+4.8%
$659.8M Inc → $692.0M Act
↑
Egresos · Δ Inc. vs Actualizado
+7.2%
$549.8M Inc → $589.4M Act
↑
Capital · Δ Inc. vs Actualizado
−8.4%
$90.8M Inc → $83.2M Act
↓
Deuda · Δ Inc. vs Actualizado
= 0%
$76.5M Inc → $76.5M Act
=
| Concepto | Inception | Real | Proyectado | Actualizado | Diferencia | Mar 2026 | Abr 2026 | May 2026 | Jun 2026 ★ | Jul 2026 | Ago 2026 | Sep 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| INGRESOS | ||||||||||||
| Subtotal Friends & Family | $97.0 M | $97.0 M | $0 | $97.0 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Subtotal Fase 1 | $208.8 M | $10.0 M | $208.8 M | $218.8 M | +$10.0 M | $0 | $0 | $15.0 M | $10.0 M | $20.0 M | $25.0 M | $30.0 M |
| Subtotal Fase 2 | $354.0 M | $0 | $376.2 M | $376.2 M | +$22.2 M | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| TOTAL INGRESOS | $659.8 M | $107.0 M | $585.0 M | $692.0 M | +$32.2 M | $0 | $0 | $15.0 M | $10.0 M | $20.0 M | $25.0 M | $30.0 M |
| EGRESOS | ||||||||||||
| TERRENO | ||||||||||||
| Pago de terreno | $50.0 M | $50.0 M | $0 | $50.0 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Gastos de terreno | $5.0 M | $5.0 M | $0 | $5.0 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| GASTOS DE PROYECTO | ||||||||||||
| Proyecto ejecutivo | $12.8 M | $6.4 M | $6.4 M | $12.8 M | = $0 | $1.07 M | $1.07 M | $1.07 M | $1.07 M | $1.07 M | $1.07 M | $1.07 M |
| Estudios preliminares | $1.5 M | $1.5 M | $0 | $1.5 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0.5 M | $0 | $0 | $0 |
| Gestión, trámites, permisos y derechos | $12.0 M | $4.0 M | $8.0 M | $12.0 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $2.0 M | $2.0 M | $2.0 M |
| Servicios legal, fiscal y asesorías | $2.0 M | $1.0 M | $1.0 M | $2.0 M | = $0 | $0.25 M | $0.25 M | $0.25 M | $0.25 M | $0.25 M | $0.25 M | $0.25 M |
| CONSTRUCCIÓN | ||||||||||||
| Urbanización | $25.0 M | $18.0 M | $9.0 M | $27.0 M | +$2.0 M | $3.0 M | $3.0 M | $3.0 M | $3.0 M | $3.0 M | $0 | $0 |
| Edificación amenidades | $5.0 M | $2.0 M | $3.5 M | $5.5 M | +$0.5 M | $0 | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M |
| Edificación Fase 1 | $160.0 M | $65.0 M | $98.0 M | $163.0 M | +$3.0 M | $8.0 M | $8.0 M | $8.0 M | $8.0 M | $8.0 M | $8.0 M | $8.0 M |
| Edificación Fase 2 | $160.0 M | $0 | $160.0 M | $160.0 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| GERENCIA DE OBRA | ||||||||||||
| Servicios de preconstrucción | $3.5 M | $3.5 M | $0 | $3.5 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Supervisión de obra | $17.5 M | $8.0 M | $9.5 M | $17.5 M | = $0 | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M |
| Asesorías técnicas complementarias | $0 | $0.8 M | $0.4 M | $1.2 M | +$1.2 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0 | $0 |
| FEES | ||||||||||||
| Fee desarrollador | $31.0 M | $5.3 M | $25.7 M | $31.0 M | = $0 | $0.89 M | $0.89 M | $0.89 M | $0.89 M | $0.89 M | $0.89 M | $0.89 M |
| COMERCIAL | ||||||||||||
| Marketing y publicidad | $9.0 M | $3.0 M | $6.0 M | $9.0 M | = $0 | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M |
| Caseta de ventas | $2.4 M | $2.4 M | $0 | $2.4 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Operativo caseta de ventas | $1.2 M | $0.6 M | $0.6 M | $1.2 M | = $0 | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M |
| CONTINGENCIAS | ||||||||||||
| Inflación | $10.5 M | $2.5 M | $9.0 M | $11.5 M | +$1.0 M | $0 | $0 | $0 | $0 | $1.0 M | $1.0 M | $1.0 M |
| Contingencias | $17.5 M | $0 | $17.5 M | $17.5 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Garantías y postventa | $0.9 M | $0 | $0.9 M | $0.9 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0.3 M |
| COMISIONES DE VENTA | ||||||||||||
| Comisiones de venta | $23.0 M | $7.0 M | $17.0 M | $24.0 M | +$1.0 M | $0 | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M |
| TOTAL EGRESOS | $549.8 M | $185.0 M | $376.5 M | $561.5 M | +$11.7 M | $13.84 M | $14.84 M | $15.84 M | $15.84 M | $18.84 M | $14.19 M | $14.01 M |
| FLUJO OPERATIVO | $110.0 M | −$78.0 M | +$208.5 M | $130.5 M | +$20.5 M | −$13.84 M | −$14.84 M | −$0.84 M | −$5.84 M | $1.16 M | $10.81 M | $15.99 M |
| FINANCIAMIENTO (DEUDA) | ||||||||||||
| Disposiciones de deuda | $76.5 M | $0 | $76.5 M | $76.5 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Comisión por apertura | $1.1 M | $0 | $1.1 M | $1.1 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Pago de intereses | $28.7 M | $0 | $28.7 M | $28.7 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $2.4 M | $2.4 M |
| Amortización de capital | $76.5 M | $0 | $76.5 M | $76.5 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Aportaciones de capital | $90.8 M | $55.0 M | $28.2 M | $83.2 M | −$7.6 M | $2.2 M | $2.2 M | $2.2 M | $2.7 M | $2.7 M | $2.7 M | $2.7 M |
| FLUJO APALANCADO | $81.4 M | $22.0 M | $59.4 M | $81.4 M | = $0 | −$11.64 M | −$12.64 M | $1.36 M | −$3.14 M | $3.86 M | $13.21 M | $18.39 M |
MXN millones · datos ilustrativos · Actualizado Jun 2026
Absorción mensual
1.1 u/mes
Inception: 1.8 u/mes
▼ −0.7 u/mes vs Inception
Precio promedio por m²
$95,400
Inception: $88,000 / m²
▲ +$7,400 / m² vs Inception
Vendidas / Totales
14
Vendidas
22
Totales
63.6% del portafolio
Apartadas y Disponibles
3
Apartadas
5
Disponibles
8 unidades por cerrar
| No. | Nombre | Prototipo | Estatus | P. Inception | P. Lista | P. Cierre | Cliente | Pagado | Por Pagar | Cartera Vencida | Contrato No. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A-01 ↗ | Carey | Tipo A · 1 Rec | Vendido | $8.2 M | $9.5 M | $9.8 M | Carlos Mendoza Torres | $4.41 M | $4.90 M | $0.49 M | CHB-A01-2024 |
| A-02 | Manta | Tipo A · 1 Rec | Vendido | $8.2 M | $9.5 M | $9.5 M | Ana Patricia Ruiz Galindo | $4.75 M | $4.75 M | — | CHB-A02-2024 |
| A-03 | Coralina | Tipo A · 1 Rec | Vendido | $8.4 M | $9.8 M | $10.1 M | Rodrigo Alvarado Soto | $5.05 M | $5.05 M | — | CHB-A03-2024 |
| A-04 | Cenote | Tipo A · 1 Rec | Vendido | $8.4 M | $9.8 M | $9.6 M | María Fernanda Ochoa | $4.80 M | $4.80 M | — | CHB-A04-2024 |
| A-05 | Marisol | Tipo A · 1 Rec | Vendido | $8.6 M | $10.0 M | $10.2 M | Diego Herrera Blanco | $5.10 M | $5.10 M | — | CHB-A05-2024 |
| A-06 | Celeste | Tipo A · 1 Rec | En proceso | $8.6 M | $10.0 M | — negoc. | Prospecto confirmado | — | — | — | — |
| A-07 | Brisa | Tipo A · 1 Rec | Disponible | $8.8 M | $10.2 M | — | — | — | — | — | — |
| A-08 | Nácar | Tipo A · 1 Rec | Disponible | $8.8 M | $10.2 M | — | — | — | — | — | — |
| B-01 | Palapa | Tipo B · 2 Rec | Vendido | $12.5 M | $14.0 M | $14.5 M | Elena Contreras Vidal | $7.25 M | $7.25 M | — | CHB-B01-2024 |
| B-02 | Selva | Tipo B · 2 Rec | Vendido | $12.5 M | $14.0 M | $14.0 M | Roberto Leal Paredes | $7.00 M | $7.00 M | — | CHB-B02-2024 |
| B-03 | Jaguar | Tipo B · 2 Rec | Vendido | $13.0 M | $14.5 M | $15.0 M | Patricia González Mora | $7.50 M | $7.50 M | — | CHB-B03-2025 |
| B-04 | Ceiba | Tipo B · 2 Rec | Vendido | $13.0 M | $14.5 M | $14.8 M | Andrés Villanueva Cruz | $7.40 M | $7.40 M | — | CHB-B04-2025 |
| B-05 | Chicle | Tipo B · 2 Rec | Vendido | $13.5 M | $15.0 M | $15.2 M | Carmen Maldonado Ríos | $7.60 M | $7.60 M | — | CHB-B05-2025 |
| B-06 | Mamey | Tipo B · 2 Rec | Vendido | $13.5 M | $15.0 M | $15.5 M | Felipe Navarro Ibarra | $7.75 M | $7.75 M | — | CHB-B06-2025 |
| B-07 | Cacao | Tipo B · 2 Rec | En proceso | $14.0 M | $15.5 M | — negoc. | Prospecto internacional | — | — | — | — |
| B-08 | Xibalbá | Tipo B · 2 Rec | Disponible | $14.0 M | $15.5 M | — | — | — | — | — | — |
| C-01 | Kukulkán | Tipo C · 3 Rec | Vendido | $18.5 M | $21.0 M | $21.5 M | Laura Sandoval Méndez | $10.75 M | $10.75 M | — | CHB-C01-2025 |
| C-02 | Ixchel | Tipo C · 3 Rec | Vendido | $18.5 M | $21.0 M | $22.0 M | Javier Espinoza Fuentes | $11.00 M | $11.00 M | — | CHB-C02-2025 |
| C-03 | Chaac | Tipo C · 3 Rec | En proceso | $20.0 M | $23.0 M | — negoc. | Prospecto referido | — | — | — | — |
| C-04 | Bacab | Tipo C · 3 Rec | Disponible | $20.0 M | $23.0 M | — | — | — | — | — | — |
| PH-1 | Gran Cenote | Penthouse | Vendido | $28.5 M | $33.0 M | $34.0 M | Grupo Inversiones Prieto | $17.00 M | $17.00 M | — | CHB-PH1-2025 |
| PH-2 | Hacienda | Penthouse | Disponible | $32.0 M | $37.0 M | — | — | — | — | — | — |
| Total portafolio · 22 unidades | $386.2 M | $448.2 M | $442.9 M | $100.11 M | $98.10 M | $0.49 M | |||||
Avance Físico
67%
Mes 10 de 15 · +0.3% sobre plan
Presupuesto Ejercido
69.8%
$68.4M de $98M Inc · +2.8pp vs avance
Tiempo Transcurrido
66.7%
Inicio Ene 2025 · Entrega Oct 2025
Diferencia vs Inception
+$7.5M
Egresos actualizados $358.5M vs $351M Inc
| Partida / Subpartida | Inception | Real | Proyectado | Actualizado | Diferencia | Mar 2026 | Abr 2026 | May 2026 | Jun 2026 ★ | Jul 2026 | Ago 2026 | Sep 2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| URBANIZACIÓN | ||||||||||||
| Movimiento de tierras y terracerías | $8.0 M | $8.0 M | $0 | $8.0 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Vialidades y pavimentos | $7.0 M | $4.0 M | $5.0 M | $9.0 M | +$2.0 M | $1.0 M | $1.0 M | $1.0 M | $1.0 M | $1.0 M | $0 | $0 |
| Redes de infraestructura | $6.0 M | $3.5 M | $2.5 M | $6.0 M | = $0 | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0 |
| Alumbrado y señalética | $4.0 M | $2.5 M | $2.0 M | $4.5 M | +$0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0.5 M | $0 | $0 | $0 |
| EDIFICACIÓN AMENIDADES | ||||||||||||
| Club de playa | $1.8 M | $0.8 M | $1.2 M | $2.0 M | +$0.2 M | $0.2 M | $0.2 M | $0.2 M | $0.2 M | $0.2 M | $0.2 M | $0 |
| Alberca y spa | $1.8 M | $0.6 M | $1.5 M | $2.1 M | +$0.3 M | $0.3 M | $0.3 M | $0.3 M | $0.3 M | $0.3 M | $0 | $0 |
| Gym, concierge y lobby | $1.4 M | $0.6 M | $0.8 M | $1.4 M | = $0 | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M |
| EDIFICACIÓN FASE 1 (12 unidades) | ||||||||||||
| Cimentación y sótano | $18.0 M | $18.0 M | $0 | $18.0 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Estructura (concreto) | $35.0 M | $34.8 M | $0 | $34.8 M | −$0.2 M | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Albañilería y mampostería | $28.0 M | $12.0 M | $19.0 M | $31.0 M | +$3.0 M | $3.5 M | $3.5 M | $3.5 M | $3.5 M | $3.0 M | $2.0 M | $0 |
| Instalaciones hidrosanitarias | $18.0 M | $8.0 M | $11.0 M | $19.0 M | +$1.0 M | $1.8 M | $1.8 M | $1.8 M | $1.8 M | $1.8 M | $2.0 M | $0 |
| Instalaciones eléctricas y voz-datos | $16.0 M | $7.0 M | $10.0 M | $17.0 M | +$1.0 M | $1.5 M | $1.5 M | $1.5 M | $1.5 M | $1.5 M | $1.5 M | $1.0 M |
| Acabados interiores | $26.0 M | $3.2 M | $24.0 M | $27.2 M | +$1.2 M | $0 | $1.5 M | $2.0 M | $2.5 M | $3.5 M | $4.0 M | $4.5 M |
| Carpintería y muebles cocina | $12.0 M | $1.0 M | $11.5 M | $12.5 M | +$0.5 M | $0 | $0 | $0.5 M | $1.0 M | $2.5 M | $3.5 M | $4.0 M |
| Fachada y exteriores Fase 1 | $7.0 M | $1.0 M | $7.5 M | $8.5 M | +$1.5 M | $0 | $0 | $0 | $0.5 M | $1.5 M | $2.5 M | $3.0 M |
| GERENCIA DE OBRA | ||||||||||||
| Servicios de preconstrucción | $3.5 M | $3.5 M | $0 | $3.5 M | = $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| Supervisión de obra (mensual) | $17.5 M | $8.0 M | $9.5 M | $17.5 M | = $0 | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M | $0.9 M |
| Asesorías técnicas complementarias | $0 | $0.8 M | $0.4 M | $1.2 M | +$1.2 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0.1 M | $0 | $0 |
| TOTAL CONSTRUCCIÓN | $350.0 M | $117.3 M | $241.2 M | $358.5 M | +$8.5 M | $9.9 M | $11.4 M | $12.4 M | $14.4 M | $16.4 M | $16.7 M | $13.5 M |
MXN millones · datos ilustrativos · Actualizado Jun 2026
Caja Disponible
$2.8M
4.2 meses de operación · ⚠ CRÍTICO
Ingresos Cobrados
$107.0M
15.5% del total proyectado
Egresos Ejercidos
$185.0M
31.4% del comprometido total
CxP Activas
$11.15M
$1.80M vencido · 8 proveedores
Ingresos del Proyecto
$107.0M
Cobrado a la fecha · Meta $692M total
Cobrado / Total Actualizado15.5%
F&F · $97M100%
Fase 1 · $218.8M4.6%
Fase 2 · $376.2M0%
Egresos del Proyecto
$185.0M
Ejercido a la fecha · Comprometido total $589.4M
Ejercido / Total Actualizado31.4%
Terreno$55.0M · 100%
Construcción$117.3M · 32.8%
Proyecto, Fees y Comercial$12.7M
Cuentas Bancarias
BBVA Construcción
Cuenta destino · Fideicomiso
$1.84M
Disponible hoy
Banamex Operaciones
Cuenta operativa · Gastos corrientes
$0.96M
Disponible hoy
HSBC Preventas
Cuenta preventas · Enganches
$0
En tránsito a fideicomiso
TOTAL CAJA
$2.80M
Cuentas por Pagar · Top 10 proveedores
| Proveedor | Concepto | Vence | Monto | Estatus |
|---|---|---|---|---|
| Constructora ZUMA | Albañilería Jun | 30 Jun | $3.50M | Por vencer |
| Grupo Eléctrico Norte | Instalaciones M7 | 28 Jun | $1.50M | Por vencer |
| HidroSur SA | Hidrosanitario M7 | 25 Jun | $1.80M | ⚠ Vencida |
| Arquitectura Interior MX | Carpintería cocinas | 15 Jul | $2.20M | Pendiente |
| Supervisión Técnica SLP | Honorarios Jun | 30 Jun | $0.90M | Por vencer |
| Paisajes del Caribe | Exteriores M7 | 10 Jul | $0.50M | Pendiente |
| Publicidad MKT360 | Campaña Jun–Jul | 30 Jun | $0.50M | Por vencer |
| Gestoría Legal Balam | Permisos y trámites | 15 Jul | $0.25M | Pendiente |
| Total CxP activas | $11.15M | $1.80M vencido | ||
Cartera Vencida · Clientes
| Unidad / Cliente | Venció | Días | Monto |
|---|---|---|---|
| A-01 · Carlos Mendoza | 15 Mar 2026 | 70 días | $490K |
| Total cartera vencida | $490K | ||
Proyección de Caja · Próximas 8 semanas
Caja hoy$2.80M
+ Cobros esperados+$10.49M
− Pagos comprometidos−$11.15M
− Aport. capital necesaria−$2.70M
Caja proyectada en 8 semanas
−$0.56M ⚠
Requiere aportación o disposición de deuda antes del 15 Jul 2026
Capital Comprometido
$200.0M
4 inversionistas
Capital Aportado
$90.0M
45% del comprometido
Por Aportar
$110.0M
Pendiente en 3 llamadas
Aportaciones Vencidas
$18.0M
2 inv. con retraso >30 días
Cap Table · Chablé MDC Residences
Haz clic en un inversionista para ver su detalle →
| Inversionista | Perfil | Comprometido | Aportado | Por Aportar | Pend. Vencido | Días Retraso | % Part. | Próx. Llamada |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ↗ Carlos Mendoza V. | Familiar · Lead | $80.0M | $45.0M | $35.0M | $18.0M | ⚠ 45 días | 40% | 15 Jun 2026 |
| Grupo Patrimonial SLP | Institucional | $60.0M | $30.0M | $30.0M | — | ✓ Al día | 30% | 30 Jun 2026 |
| Inversiones del Caribe | Family Office | $40.0M | $15.0M | $25.0M | — | ⚡ 12 días | 20% | 10 Jul 2026 |
| Fondo Desarrollo Yucatán | Fondo regional | $20.0M | $0M | $20.0M | — | ✓ Al día | 10% | 1 Ago 2026 |
| TOTAL | $200.0M | $90.0M | $110.0M | $18.0M | ||||
Crédito Autorizado
$200.0M
Crédito puente · BBVA
Dispuesto
$0M
Primera disposición pendiente
Saldo por Disponer
$200.0M
Al 60% de ventas · ~Ago 2026
Costo Financiero Est.
$28.4M
TIIE+3.5% · 36 meses
Condiciones de la Deuda · Crédito Puente
Institución
BBVA México
Tipo de Crédito
Puente Constructor
Fecha de Cierre
15 Mar 2026
1ª Disposición Est.
Ago 2026
% 1ª Disposición
40%
$80M en primera miniatura
Tasa de Interés
TIIE 28d + 3.5%
~14.7% anual est.
Comisión de Apertura
1.5%
$3.0M · pagadero al cierre
Plazo
36 meses
Vto. Mar 2029
Garantía
Fideicomiso GND-01
Hipoteca + cesión de flujos
Condición Disposición
≥ 60% ventas comprometidas
Calendario de Ministraciones
| Ministración | Fecha Est. | Condición | Monto | Estado |
|---|---|---|---|---|
| 1ª Ministración | Ago 2026 | 60% ventas | $80.0M | ⏳ Pendiente |
| 2ª Ministración | Dic 2026 | Avance 50% | $70.0M | No iniciado |
| 3ª Ministración | May 2027 | Avance 80% | $50.0M | No iniciado |
| Total crédito | $200.0M | |||
Covenants y Condiciones Clave
Cobertura de intereses≥ 1.5x ✓
Avance mínimo mensual≥ 5% ✓
Preventas mínimas60% · En proceso
Reportes fideicomisoMensual · Al corriente
Prohibición repartoHasta liquidación total
🔴 Críticas / Activas
Déficit de flujo proyectado · Mes 8
CRÍTICA
Con el ritmo de preventas actual, el flujo acumulado en Mes 8 alcanzará −$3.2M vs modelo. La caja disponible de $2.8M cubre únicamente 4.2 meses sin intervención. Se requiere acción antes del cierre del mes.
Impacto: −$3.2M en flujo · Runway en riesgo · TIR −2.8pp
Velocidad de ventas bajo objetivo
IMPORTANTE
Ritmo actual 1.1 u/mes vs 1.8 u/mes objetivo (Inception). A este paso, se requerirán 7.3 meses adicionales para cerrar las 8 unidades restantes, excediendo la fecha de entrega de obra en ~3 meses.
Impacto: TIR −2.8pp si no se corrige en los próximos 60 días
Crédito bancario lleva un retraso de 3 meses
CRÍTICA
La primera ministración del crédito BBVA ($80M) no se ha ejercido según el calendario comprometido. El retraso de 3 meses está afectando directamente la capacidad de pago a contratistas y el programa de obra.
Impacto: Riesgo de paro de obra · Presión sobre caja disponible · TIR en riesgo si no se resuelve en 30 días
🟢 En monitoreo / Resueltas
Flujo de construcción inconsistente con gasto histórico
MONITOREO
El flujo de construcción de los próximos 3 meses no corresponde a lo gastado anteriormente. Se debe revisar si esto no está representando la realidad y si se requiere una reprogramación del programa de obra.
Acción requerida: Validar con el superintendente de obra si el programa vigente refleja la situación actual
Unidad C-02 cerrada sobre precio lista
POSITIVA
La unidad Ixchel (C-02) cerró a $22.0M, 4.8% por encima del precio de lista de $21.0M. El comprador pagó premium por la vista al mar. Señal de demanda sólida para el segmento C.
✓ +$1.0M sobre lista · Fortalece pricing de C-03 y C-04
TIR del Proyecto
18.3%
▼ 3.8pp
vs 22.1% Inception
Múltiplo de Capital
1.4x
▼ 0.4x
vs 1.8x Inception
Margen del Proyecto
24.8%
▼ 5.2pp
vs 30% Inception
Utilidad Proyectada
$200M
▲ +$20M
vs $180M Inception
Flujo: Inception vs Real + Proyectado
MXN millones acumulados · duración del proyecto
Inception
Real
Proyectado
Desglose: Ingresos vs Egresos
MXN millones · Inception vs Proyectado
Inception
Proyectado
Resumen · Inception vs Real + Proyectado
| Métrica | Inception | Real + Proyectado | Escenario |
|---|---|---|---|
| TIR del Proyecto | 22.1% | 18.3% | 18.3% |
| Múltiplo de Capital | 1.8x | 1.4x | 1.4x |
| Margen del Proyecto | 30.0% | 24.8% | 24.8% |
| Utilidad Neta | $180M | $200M | $200M |
| Ingresos Totales | $686M | $107M | $686M |
| Egresos Totales | $506M | $185M | $486M |
| Requerimiento de Capital | $90M | $90M | $90M |
| Deuda (crédito) | $200M | $0M | $200M |
Simulador
Análisis de Escenarios
Mueve las variables · ve el impacto en TIR
TIR simulada
18.3%
Utilidad simulada
$200M
Producto
Precio por unidad (MXN)
$5,000,000
Número de unidades
22
Comercial
Absorción mensual (u/mes)
1.8 u/mes
Incremento de precio (%/año)
5.0%
Costos
Hard Cost por m² (MXN)
$14,500
Soft Cost (% sobre Hard)
21.5%
Contingencias e IVA (%)
12.9%
Financiamiento
Tasa de interés anual (%)
11.5%
LTV del crédito (%)
45%